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东阿阿胶年报:2018年净利润20.85亿元 拟每10股派10元
作者:维尼家的大熊 来源:雪球时间:2019-03-14 10:30:00


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首先恭喜新城的股东们,新城H股创历史新高并且还在继续创新高。新城可以说是我融创之外最看好的两三个标的之一,年报出来,业绩非常不错,非常靓丽,很多方面超过预期,可以说好的的不可思议。

一、利润方面

新城控股19年毛利率36.7%,提升1个多点,净利润105亿利润,同比增长是74%,利润明显好于预期,其中核心净利润(A股就是扣非净利润是76亿人民币),有一个物业重估利润是29亿,17年这个数据是10亿。ROE是42%,如果剔除掉物业重估的话roe是30.4%。重估升值主要是因为物业租金提高,公允价值提高,在合理范围内,最主要的是分红按照净利润来算分红率提升到32%,所以利润的含金量是没问题的。

二、销售,房企最重要的永远是销售。

2018年销售额2211亿,同比增长75%,前十强第一名,目标完成率123%,15~18年三年复合增速是91%。2019年目标是2700亿,预计实现概率比较大,推货是5000亿。这里有个疑问,总货值是1.35万亿,已售未结2700亿,那么未售是1.08亿储备了,要在18年推货是5000亿,也就是一半推出来;如果销售额是3000亿,那么未售就只有8000亿不多了,后面如果要保持规模或者继续增长,还需要大量拿地。

不过18年新城开工是4000万方,这个数据和前三是一个级别的甚至更高,如果销售去化跟不上,再加上吾悦沉淀资金,现金流会不会吃紧这个是可能的负面因素。

销售构成的话,销售金额城市能级分布:一线城市5.23%;二线城市48.73%;长三角三四线城市36.31%,其他区域三四线城市9.73%。三四线总计占比大概一半,但三四线主要是长三角,里面很多都是经济活力好,有产业支撑,人口流入的百强县,这些地方要比中西部的大部分没落、没产业、人口净流出的三四五要好多了,并且地段相对也更核心(或者凭借吾悦打造成商业中心),从18年均售价也可以看出来是12300元,比碧桂园恒大高不少。

三、土储情况

截止2018年年底新城以及布局98个城市,土地储备1.1亿平米。2017年均售价是1.4万,2018年均售价是1.23万,如果以18年售价来看货值是1.35万亿,权益比例是70%左右。客观来说,如果新城想要进TOP5,继续保持增长,这个土储是不太够的,还要继续加大拿地。对于新城H来说权益土储5300多万方(新城控股*0.7*0.67)。

四、2018年新增土储

2018年全年新增4773万方土储,总地价1112亿元,占比销售额51%,这个比例整体而言是略高的。平均楼面价控制得很好只有2330元没平米,如果这部分售价可以保持在1万2左右,那么利润率13%以上没问题。

五、吾悦广场

2018年新开吾悦广场19家,年底累计开业42家,租金收入21.16元,同比增长107%。租金19年目标是40亿,同比增长89%。新城的模式是商业和住宅双轮驱动,互相支撑,在很多城市吾悦这种商业综合体需求其实非常大,属于降维打击,带动了住宅的销售,住宅的销售又对商业形成了一定的支撑。

六、净负债率方面

最出乎预期的就是这块了。

有息负债规模是705亿,1年内到期的债务270.57亿人民币,占比32.38%;账户现金是454亿,平均融资利率是6.47%,净负债率从67%大幅下降到49%。做到这一点挺难的,销售额同比增长75%然后净负债率还大幅下降。

但有一点可以解释一部分原因,净资产510亿里面,有200亿也就是40%是少数股东权益。这个比例比一般房企是要高不少的,其他房企一般是10~20%。如果少数股东权益降低为20%,那么对应净资产则为375亿,那么净负债率是65%,如果降低到10%,那么净负债率是74%。

为什么少数股东权益比例这么高呢?一方面是跟投资金形成权益,一方面我猜测是通过母公司负债的现金并表子公司从而控制了大量少数股东权益,举个例子就明白了。我母公司负债350亿拿到350亿现金,然后我成立5个100亿资本金的子公司,每一个我出资70亿,控股70%,少数股东权益都是30亿,这样就并表进来150亿少数股东权益,但是我现金和负债并没有增加。通过这个方法我净负债率的分母就变大了。这是房企的降低报表负债率的方法,不同房企不同的做法,奥园也是这样,其他房企则小股操盘,明股实债,或者全部并表处理方法不一样。但即便是少数股东权益降低到20%,新城的净负债率也是非常低的,行业内领先一档的水平。

七、2019年计划

2019年推货是5000亿,这个体量已经逼近前五的水平,如果去化率6成,那么销售额将达到3000亿,目前看,保守预计看2800亿问题不大,实现3000亿的概率六成吧。2019年计划开业22座吾悦,这是租金收入稳步增长主要支撑,40亿的租金收入目标实现概率也挺大。

总体来说业绩表现非常优异,明显超过预期,继续看好新城未来保持增长与利润释放,新城具备冲击保利名次的潜力,但也需要注意楼市大幅转冷的回款问题。以上为本人投研记录,仅代表个人意见,不作为投资建议。

@今日话题 $新城控股(SH601155)$ $新城发展控股(01030)  $融创中国(01918)$ $国实一号(P000530)$ 

很多人对新城控股和新城发展控股关系不是很清楚,下面的图是股权关系结构:新城发展控股持有新城控股67%的权益,并且因为未来的几百亿的合作,下来几年这个权益会提高到73%。




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责任编辑:人在旅途