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未来哪些房企去化率更有保障
作者:荔慎投资梁军儒 来源:雪球时间:2019-01-11 17:05:00


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无论从增长还是现金流的角度看,去化率都是房企的生命线,去化率跟品牌、销售能力和区域相关。未来大部分三四线和人口净流出城市的住宅需求将长期持续走弱,在此背景下,区域将成为去化率的主导因素,低能级城市占比越高的房企去化率可能越没保障。

新增土地货值除以建面代表拿地时点对应的产品售价,平均售价代表已售产品价格,通过这两个指标可以大致了解已售和未售土地的分布区域。通常房价跟经济成正比,经济越发达,房价越高。而经济越好的地方通常是人口流入越多的地方,人口净流入越多去化率越有保障。因此在现阶段环境下货值对应售价和平均售价越高,土储结构可能越好。当然因为不同区域整体价格和产品档次也会造成售价的差异,单看这一指标可能会有一些偏差。例如基本能得出结论售价15000的房企比10000的房企土地储备结构要好,但集中在大湾区的时代中国售价17000未必就一定比全国布局售价15000的融创好。以高端产品为主的中国金茂,平均售价远高于其他的房企,但并不代表它的土储结构就一定是最好。尽管如此,售价作为房企土储分布大方向的重要判断依据仍然没有问题。

新城控股新城控股2016年新增土地楼面价近6000,实际平均售价为18000左右,当时新城土地主要集中在经济发达区域。2018年新城新增土地货值对应售价为8400,说明2018年新城新增土地三四线城市占比依然较高。

阳光城和恒大2018年这一指标大约为10000,也说明它们2018年新增土地构成跟新城类似。阳光城2017年这一指标为17000左右,说明2017年阳光城拿地还是以一二线为主,但2018年迫于做大销售的压力,拿了不少三四线的地。中国恒大管理层说土地储备7成在一二线,但根据恒大近三年的拿地货值对应的售价,我猜如果剔除2600万平方的深圳旧城改造,其土地储备的结构可能与新城差不多。

2018年融创、万科、保利、金茂、中海新增土地货值对应售价为14000-18000,说明这几个房企拿地还是坚持以一二线城市为主。

时代中国2017年这一指标为15197,现在平均售价为17000左右。土地储备90%集中在大湾区,广州、佛山、珠海、东莞、中山、江门、惠州、清远、长沙,全部是人口净流入的经济发达地区,与价格指标相互印证。中国奥园虽然一半土地储备在大湾区,但有一半土地储备在三四线,平均售价为10000左右,土地储备的结构要比时代中国差,这种差异也在市值上有所反应。

以上只是单纯对土地储备区域分布的简单分析,未来土地储备结构会不断变化,另外投资房企还要综合考虑很多其他因素




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责任编辑:人在旅途