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地产股当前的投资机会
作者:嘿嘿710 来源:雪球时间:2018-04-04 01:14:00


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我是从去年上半年开始买万科的,后来陆陆续续又买了很多地产股,现在手上拿的金地和华夏幸福最好的时候有四十多个点的利润,前段时间暴跌得快回到成本价了。但我想说地产股还是那个股,它本质没有变,只不过是它又变得超级便宜了。下面就来详细谈谈地产股当前的投资机会。


一、行业特点:

地产行业是过去三十年赚钱最容易的行业,没有之一。大陆的地产业在政治上是模仿的香港,它抓住了华人安土重迁的观念,本质上讲中国的地产业是帮助政府圈老百姓钱的,这应该是你对地产行业的第一个认识。要说到中国人为什么会有安土重迁的观念,就要从地理的角度来看。中国的北面、西面都是山,南面、东面都是海,古代中国人想往出走是很难的。再加上中国的土地比较适合耕种,所以老婆孩子热炕头这种观念在中国是根深蒂固的。反观欧美,古时候交通就很便利,所以人们对远方很向往,对房子自然也没有那么深的感情。正因为这种文化差异,你不能拿欧美的地产业来对标中国的地产业。虽然政府目前在有意识的减少对地产行业的依赖程度,但这个过程会很漫长。除非决策失误,否则政府是不会去砸自己的饭碗。

地产行业其实门槛并不是很高,有钱或者有关系就能干,恒大、万科、碧桂园这种大型房企其实也谈不上有什么护城河。但就是这样一个高度分散的行业,却有着很高的毛利润率。整个行业基本上常年保持着30%左右的毛利润率,某些房企甚至可以做到40%。为什么呢?因为房子有投资的属性,降价了反而不好卖,所以价格战在这个行业里很少出现。其次,政府的调控政策,也让这个行业的发展变得更加理性。每当地产行业过热时,政府便会出台限购、限贷等政策,吓退了很多资本。当房价涨得过快时,地价也会快速上涨,甚至会出现面粉比面包贵的情况。因为主流房企都是顺周期拿地,也就是说当年卖了多少房子就拿多少地,房价的快速上涨会让其短期利润快速上升,但随后的拿地风险就很大了,所以主流房企对调控是很欢迎的,调控让行业发展更加平稳、健康。并且这个行业可以加超高的杠杆,而且因为房产销售采用预售制,让房企可以使用大量无息的预收账款,实际上地产行业的融资成本比银行业、保险业的融资成本更低,这也是房企多年高速发展的一个有利条件。另外,只要经济发展、货币总量不断增加,这个行业的存货是永远升值的,而且土地升值的幅度远大于融资成本。这也是地产大佬们敢于高杆杆拿地的背后逻辑。只要房企转得动,作为投资者的我们完全没必要去担心房企的高负债。其实近些年金融地产大佬们做的都是一个事,就是借钱买资产。

二、行业维度:

地产行业的规模大概是十万亿多一些,最近几年都这样,未来也差不多。国家对房地产行业的态度就一个字“稳”,国家不希望房价涨得太快,也不希望它跌,国家希望它可以细水长流,毕竟是支柱性产业。所以不用过分担心调控对行业整体的影响,每年行业规模都是差不多那些。

我是对地产行业比较乐观的一个,但也不得不承认这是个夕阳行业。按现在的开发速度,二十年后我国的城镇化率差不多就达到了西方发达国家水平,而且你想再盖那么多房子也没地了。我国虽然幅员辽阔,但除了山川、沙漠、森林,可用地真的不多,而且还要种粮食、瓜果蔬菜、养猪,总不能拿吃饭的地盖房子吧。但有一个问题我想问,你想换房子不?你永远会说想,这就是需求啊。而且中国的房子质量很差,很多房产过了四五十年都是要拆了重建的,所以这个行业二十年后依然会有市场,至少未来五到八年还会保持高度景气。

三、行业格局:

这个行业最大的趋势就是集中化。龙头房企越来越大,小房企越来越难做。为什么呢?两个原因。一是龙头房企靠品牌、超强的运营能力及后期物业的品质可以实现高周转。以碧桂园为例,从支付土地出让金、办土地证、开工、销售清盘,最快不到半年时间,然后就是拿业主的钱去盖房子,一个项目仅仅需要半年的资金成本。小开发商呢?一个项目做三四年,楼都快盖完了,都成准现房了还有尾盘卖不出去呢,那它的资金成本又是多少呢?二是国家政策促使行业集中化。从15年开始,国家就限制给小开发商贷款。小房企缺钱了,最后只能把项目卖给龙头房企。这就是为什么龙头房企这几年卖了那么多房子,手上仍然拥有大量的土储。另外关于调控,限购、限贷、甚至是限价、房贷利率的不断上浮,肯定会对地产行业造成一定负面影响,所以预计18年地产行业可能是一个小年。不过调控对龙头房企绝对是利好。为什么呢?小开发商做不下去了就把地卖给大房企了呗。而且你去看最近这些年龙头房企的销售数据,一直在增长,周期性在它们那里基本上是看不到的。所以说18年应该是地产行业加速集中化的一年。正所谓,沧海横流,方显英雄本色。另外,恒碧万三家17年销售额虽然都已经达到5000亿以上,但在欧美成熟市场,龙头房企的市场占有率在8%到15%之间,所以说我国的龙头房企依然有一定的成长空间。

以上一、二、三就是我对房地产行业的基本判断,我说的这些是比较保守的,你去看《保利地产白皮书》,它讲的比我乐观的多。现在炒股炒的其实是格局,你只要大方向判断对了,就一定能赚到钱。

四、个股估值:

今天主要谈一下A股中的三家老牌房企万科、保利、金地。三家房企除规模外,基本上没有什么区别,融资成本都是行业最低的,品牌溢价能力相当,经营稳健,管理规范,所以分析、对比起来比较简单,确定性也较强。由于会计制度原因,地产公司卖完房子后,得等到一年半到两年半交房后才能确认收入。所以16、17年的权益销售额大概会延后到18、19年才能在报表中体现出来。万科16、17年的权益销售额分别是2600、3800亿,增长率46%,按10%的税后净利润率计算,预计18、19年净利润分别为260、380亿,当前股价对应PE分别为14.2、9.7倍;保利16、17年权益销售额分别是1600、2250亿,增长率40%,预计18、19年净利润分别为160、225亿,当前股价对应PE分别为10、7.1倍;金地16、17年权益销售额分别是700、1000亿,增长率42%,预计18、19年净利润分别为70、100亿,当前股价对应PE分别为7.4、5.2倍。以上估值是我毛估的,结算进度我也不太确定,但已经可以大致判断出当前的股价是低估的。而且10%的税后净利润率是行业历史中偏低的,过去两年房价涨得厉害,所以三家房企的收益会更乐观一些,估值也更低。最重要的是房企未来两年的业绩就是明牌,因为房子已经卖完、钱都揣兜里了。另外,三家房企目前的销售体量是具有持续性的,而且规模会继续扩大。土地成本一般占房价的三分之一,去年三家房企都拿出销售额的三分之二去拿地,三家土储都非常高。以金地为例,今年年初管理层对外披露,18年可推货2800亿。现在已经可以看到房企18年一季度的销售数据了,三家房企中万科中规中矩,卖了1500亿,预计全年能达到6、7千亿的销售额;保利是三家中17年拿地最激进的,它受益于地产央企整合(国家不让像中航这种央企再做地产了,他们的地就会被保利收购),一季度卖了900亿,预计全年能达到4000亿的销售额;金地一季度只卖了240亿,这跟企业推盘节奏有关系,预计全年还是能卖到1800亿。从目前三家的土储、运营能力,保持现有规模并不难,甚至今年大概率还会有20%的规模增长。地产板块目前成长性这么好,为什么估值还这么低呢?一是因为很多人不了解地产行业的会计结算。目前龙头房企卖得这么好,但是利润在报表中还体现不出来。二是因为调控政策及房产税出台的预期导致市场对地产行业过分悲观。但正是以上两个原因,市场给了我们一个很好的买点。

地产板块最近十年在A股中一直处于不受待见的状态,毕竟它是很多人眼中的夕阳产业,而且盘子大,所以地产板块的估值一直比较低。地产板块的价值中枢是10倍左右PE,历史最低点是14年初,熊市大底部叠加地产行业调控,万科、保利跌到5倍左右。我去年买万科的时候,三家房企19年的对应PE都在5倍左右,目前有分化,但仍然整体估值偏低。本轮地产调控与13年那波有一个本质背景不同,13年时地产行业投资过热,库存高企,国家打压,开发商不降价房子根本没法卖,但本轮调控是因为低库存,供不应求,政府害怕房价涨太快。所以盼着地产股跌到静态5倍PE,恐怕是要失望了。

三家房企中,我目前的选择是金地,因为它估值最低,成长性也不错。过去大家对金地的印象不太好,曾经的招保万金,它后来掉队了。但前几年险资进来以后,管理层内斗没有了,近两年经营业绩大为改善。它的近两年规模增速并不比万科、保利差,预计它的ROE也会和万科、保利一样,回升到20%以上。而且从另一角度上来说,如果不是会计制度原因,金地的股价已经破净了(三季度末股东权益369亿+17年4季度净利润预计40亿+18年净利润70亿+19年净利润100亿=579亿>市值519亿,而且我的利润估算很保守)。你以一个破净的价格买入一个ROE20%的地产股,比破净时买银行股还要划算,而且地产公司的资产质量要比银行好的多。

港股中恒大、碧桂园、融创三家17年股价涨幅虽然巨大,但从估值来讲仍然比A股的便宜,但我不了解港股的参与者及资金偏好,就不详谈了。A股中招商、泰禾、阳光城、新城控股这几个也不错,但经营数据比较少,没老牌的确定性强,我也不太敢讲。最后还有一个华夏幸福,我最喜欢的房企,这个随后单独说。

五、关于执行:

再好的想法,也需要强大的执行力才能落地。如果你用投资的逻辑选出的股票,就不要有投机的心理;你既然看中的是价值,就不要过于在意你买入的价格是不是最低,以及短期的涨涨跌跌。你要是没准备好拿上个两三年,最好还是别买。因为股价是因为市场的不理性才会被低估,所以市场也不会在你买入后马上就恢复了理智,我们只有等待,时间会让市场理性,甚至走向不理性的另一个极端。另外,地产板块走势从过往表现上来看有个不好的地方,就是熊市横盘、牛市才涨。不过我相信像这种低估值、业绩高增长的个股在熊市中依然能走出独立行情,特别是像金地这种处于阶段性底部的个股。最后说一下我自己的执行吧。我是去年22块钱的时候买的万科,后来有40%的利润后卖掉的。为什么卖呢?因为我找到更好的标的金地了。后来金地也有40%的利润时,我有很认真的考虑过要不要卖,但最终决定不卖。为什么呢?因为卖了之后,我不知道买什么,怕买别的会亏钱。买金地的时候我是期待翻倍的,所以在有40%的收益后,我害怕它会继续涨,到时候我是追还是不追呢?都很难受的。最后算好账后,还是不卖了。这波回撤的幅度在我接受范围内,但还是有些超预期,它也许会随大盘的下跌而继续跌,如果再跌的话,我打算就再买上一些。买入后也不仅仅是需要耐心等待,还要定期复查公司经营情况,如果公司经营情况恶化了,就要择机卖出,但像这种股价有安全边际的股票,亏钱是很难的。短期的涨涨跌跌都是你必须承受的,反正我不相信有人可以在市场沉浮中,做差价、抓波段还能独善其身的,弄不好就成高买低卖了。

作者:嘿嘿710

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责任编辑:上善若水