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董宝珍电台(226):房地产可以做到以时间换空间
作者:董宝珍 来源:本站时间:2018-12-06 14:44:00


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欢迎收听董宝珍电台,以下是录音全文:

在西安的《投资者见面会》上,我用两个小时做了一个专题演讲,演讲的核心—论证中国股市出现了历史性机会,并且在像银行股、大盘金融类标的物等又出现了一个全市场的错误,定价与行业的出定价叠加这个观点很简单但是我论证它用了两个小时,我的PPT长达80多页。那么演讲结束后,我专门问了一下现场近300名听众,我说你可以不要顾惜我的任何感受,说一下对于我演讲完这个论证过程,没有发现硬伤,或者严重的违反常识,不能成立的地方。

那么这个问题大家都倾向于认为论证是有逻辑的,没有严重的漏洞和缺陷。于是,投资者交流会进入了提问环节。在提问环节中有一位投资人实际上提出了我的论证有漏洞、有问题,他的问题是说:“大略上顺着这个逻辑讲下来是合乎逻辑的,但是论证有一个缺陷和盲区。那就是没有考虑中国房地产泡沫的破裂,对银行业坏账率的不利影响作出考虑,从而存在着百密一疏,存在着潜在的逻辑漏洞。”那我当时在现场跟这位投资人也进行了甚至长达十分钟的交流,由于这个提问不能只讨论一个投资人的问题,所以被迫停止了。

在这里我想补充发表一些观点,因为投资人说你董宝珍没有考虑到房地产泡沫化破裂之后对实质的金融企业影响。关于这个问题我确实没有用重点的笔墨来阐述这个问题,因为我认为这个问题是一个问题,但是不需要太过笔墨的阐述,为什么呢?因为我觉得原因如下:

第一个,说中国房地产没泡沫,这个是不正确的。要说中国房地产没一点泡沫,那就一点也不实事求是了。我手上有一幅图,这幅图就是把中国、美国、欧洲、日本全球最重要的四大经济体给列出来,这些就是中国、欧盟、日本、美国房地产的总市值,最后的结论是—中国以65万亿美元的房地产总市值成为了全球房地产总市值最高的国家。

这个65万亿美元的房地产总市值超过了美、欧、日三大经济体的合计,这就是中国房地产有泡沫的铁证。中国、美国、日本、欧盟这四个主体中竟然出现了那三个主体的房地产总市值都不及中国。想一想美、欧、日三个发达经济体,它的GDP总值要比中国多得多。与此同时这幅图还有比较的是把美国、欧盟、日本、中国的股市总市值放到一起类比,最后的结论是—中国股市总市值最小,只有6万亿美元,低于日本、欧盟,更低于美国。这幅图实际上直接告诉你—房地产有泡沫,股市有低估,就这么简单。

所以你不能不承认中国房地产有泡沫,而且我个人认为大中城市的泡沫尤为严重。但是我想说的是泡沫是真实的、客观的。然而,在泡沫已经存在的情况下,泡沫的消除方式与消除路径并不唯一的。美国资本市场、日本资本市场都出现了泡沫,聚集在房地产上之后直接硬着陆,然后崩溃。那么今日中国房地产市场的泡沫出现之后,它如果硬着陆,那就是麻烦。不要忘记了90年代初日本的房地产泡沫破裂之后,日本股市就跌掉了百分之七八十,08年美国金融危机的起源,也是房地产泡沫硬着陆破裂掉了。

那么房地产泡沫硬着陆、破裂,规律性的必然是—金融危机,从而金融企业一定要遭受重创。这个逻辑是不需要讨论的,也不能否定的。那么在这种情况下,我做过量化,就是若中国的房价下跌40%,整个房地产价格下跌就会外溢到金融企业。为什么是40%呢?实际上就是购房它有首付,首付是百分之二三十,有些地区的人已经购买了很久,然后连续还债。其实这个房子的未支付房贷,不超过60%,40%的房贷都已经还了,房屋总价值40%属于他,所以只要房价不要跌破40%,这个购房者不会期待最保守的。退一万步讲,房价跌30%的情况下,再跌30%之后,购房者才会期待。而房价跌百分之三四十,那真的就是说不可避免会外溢到银行企业。那么我们现在回到一个根本的问题,房价急跌必然引发断供,断供必然引发金融系统的问题。08年美国金融危机就是这样的,日本的泡沫经济破裂也是这样的。那现在就是我们中国股市又被中国房市认为是有泡沫的,于是是不是我们逃不脱这个房地产硬着陆,然后金融系统出问题,其实不是这样的。

因为我们中国的经济和日本美国是可能而且也会必然的遇到相同的问题,比如说产业升级、比如说房地产泡沫,但是相同的课题在解决的方法上不唯一。我们大家都知道在中美、中欧、中日的经济谈判过程中有一个争议,就是这三大经济主体不承认中国市场经济国家地位,而中方反复论证市场经济的模式不唯一,我们中国是有中国特色的市场经济。其实这个分歧是对的,中国的市场经济跟美、欧、日是不一样的,以至于这美、欧、日三大国不承认中国的市场经济地位。

很显然,美、欧、日这个政府的观点是对的。然而,在经济界华尔街的研究者始终没有形成中国的市场经济和美国的市场经济不一样的正确认知,他们错误的认为中、美、日的市场经济体制是完全一样的。从而他们就认为房地产只要有泡沫,最终的解决之道一定是硬着陆。因为美日包括欧洲都没有办法在泡沫已经具备的情况下避免硬着陆。事实上,中国的经济体制上的独特性使得泡沫确实存在的情况下,它的解决路径可以与美日不同,这种不同就是它可以做到以时间换空间,用时间消化。

其实美、欧、日何尝不梦寐以求用时间化解泡沫,但是它那个经济体制做不到。它那种经济体制是纯私营的,大家谁也没有义务为系统的稳定性服务,大家都是拼命的自保、拼命地照顾自己利益,完全不顾别人的利益,更不顾系统的利益,所以它一旦泡沫形成,泡沫在不膨胀的情况下大家立即夺路而逃、出现踩踏、出现崩溃、出现经济问题,这是由美欧日的社会经济体制是纯粹的私营利益、第一私营企业独立经营为前提所导致的。虽然中国是具有中国特色的社会主义市场经济体制,但是也避免不了泡沫的出现。只是这个体制可以让泡沫已经出现的情况下用时间化解。因为它有一个代表社会利益的政府来协调各经营主体,让经营主体不至于发生踩踏、不至于出现类似美、日那种情况,这一点其实在银行业不良资产的化解上已经出现了。

因为在西安地区的演讲过程中,包括同样的演讲内容,我也在南京和广州、深圳再次做一遍演讲。那在演讲的过程中我就用最客观的数据论证了一个结论,就是中国从2013年到18年,每年额外计提很多不良资产减值损失。从13年到18年的五年中,中国整个金融体系一年一年逐步计提了合计6万亿人民币的减值损失。6万亿人民币的合计减值损失和08年美国金融危机已应崩溃,微型下跌、微型反转过程中所损失掉的美元资产几乎是一样的。08年美国金融危机,银行系统损失了1万亿的金钱。实际上我们看到13年到18年,银行系统用一点点时间消化,合计6万亿人民币,其实美国08年金融危机大波动也就消耗了1万亿美元,折合6万亿人民币的损失。

所以说其实银行业发生了新的转折、拐点已经出现,就是因为他过去五年已经合计计提了6万亿。这种银行业不良资产的化解是用时间换空间,为什么中国银行业能做到呢?社会主义市场经济体制,中国特色的社会主义市场经济体制,这个体制能够做到用时间换空间,那么房地产市场的情况完全会复制,银行业的金融、房地产泡沫已经明显不用论证—那是事实。

第二,它的解决办法绝不是西方研究员说的完全复制美国那个模式。如果房地产必须复制美国的模式的话,那金融业在13年就出现了高坏账,他也只能复制美国的模式事实。我们看到银行业已经走出了5、6年的不断计提,加大计提的过程,它实际上是累计的用五年时间化解。

这就是我在房地产问题上的一个思考,不是说我不关注房地产泡沫,实际上我比任何人都认为房地产有泡沫,但是我的研究、我的思考有一个重要的思想,就是中国这个体制和西方的体制不一样,在西方发生的那种解决矛盾的路径不一定在中国也会发生,中国的问题是存在的,甚至这个问题跟美国的问题、日本的问题都是一样,但是它解决起来的手段是有差异的,那么为什么这个手段是有差异?因为它的生成体制结构是有差异的,这是个哲理问题。所以我就借机说到这里,我与其说是论证了银行、房地产,还不如说我论证的是银行,但是也把房地产所有的问题以及解决方式都已考虑在内—中国基本上都是用时间化解。

中国很多问题都是时间化解,我们就是说最大的一个计划经济向市场经济转型的这个问题。那么面临这样一个问题的两个大国,中国、俄罗斯,双方都是有计划经济转型市场经济课题是一样的。但是我们看中俄面临同样的课题,他的手段不一样,中国是渐进式改革,中国改了40年还强调是有特色的,也还没有在某些领域完全搞市场化。俄罗斯是休克疗法,一夜就实现了市场经济,但是最终的结果谁更成功?很显然是中国。在中国想要走市场经济这条路上,实际上西方学者也给开了药方,说也是休克疗法,必须一夜跨入。但实际上中国没有听,中国用渐进式改革取得了比休克疗法强很多倍的效果,这就是我们需要深刻思考的,这也是我在西安与投资者交流会上交流过程中有投资者提到的房地产问题、以及房地产问题引发银行问题时候的一个补充,因为大家看我的分析都发现没有论述房地产问题,其实我之所以不论述是我自己就认为这个问题存在不是不能解决,而且也必定是要解决的,所以我没说。可是大家特别担心,因此我在这里就论述一下,其实我的论述就一句话,体质差异导致了路径的差异!

以上是我的一个思考,还是那句话:24日我将到南京,在南京结束后一周,我又得赶到深圳,与南京、深圳两地的投资人进行交流。目前深圳地区的人气非常旺,南京地区还有较少的名额,如果有投资人感兴趣,可以抓紧时间去报名。






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责任编辑:温和的野狼